Piața imobiliară din România a înregistrat în 2024 tranzacții de investiții în valoare de 750 de milioane de euro, cu o creștere de 58% față de anul anterior, potrivit datelor Colliers, consolidând astfel poziția țării ca lider regional în Europa Centrală și de Est. Această dinamică nu ar fi fost posibilă fără implicarea activă a sistemului bancar, care a funcționat ca principal motor al finanțării proiectelor rezidențiale, comerciale și mixed-use. Totodată, adoptarea Legii nr. 207/2025, denumită în piață <<Legea Nordis’, reconfigurează structural relația dintre dezvoltatori și bănci, accelerând tranziția de la finanțarea bazată pe avansurile cumpărătorilor la finanțarea bancară profesionistă.
Piața creditului imobiliar: volume, dinamică și actori principali
Creditarea imobiliară reprezintă, fără îndoială, cel mai concentrat segment al activității bancare din România. Cele mai mari șapte instituții financiare dețin împreună aproape 95% din finanțările pentru locuințe acordate populației, iar primii trei jucători controlează mai mult de jumătate din piață (54,2%), potrivit datelor extrase din rapoartele financiare ale băncilor de publicația BankingNews. Soldul total al creditelor ipotecare a urcat la 110,2 miliarde de lei în 2024 și a continuat să crească în 2025, ajungând la 115,5 miliarde de lei, pe fondul unei cereri în revenire și al unei stabilizări relative a condițiilor de finanțare.
Banca Transilvania s-a instalat ca lider pe piața creditelor ipotecare în urma absorbției portofoliului OTP Bank România, tranzacție finalizată în martie 2025. La finalul anului 2025, soldul creditelor ipotecare și imobiliare ale BT a ajuns la 24,9 miliarde de lei, în creștere cu 29,2% față de decembrie 2024, reprezentând 23,6% din portofoliul total de credite al băncii. Volumele creditelor noi acordate persoanelor fizice au crescut cu 28,1% față de 2024, creștere susținută în special de interesul pentru creditul imobiliar și ipotecar, potrivit raportului anual al grupului. BCR se menține pe locul secund cu un portofoliu stabil, în timp ce BRD – Groupe Société Générale a consemnat un parcurs pronunțat ascendent, de la 13,1 miliarde de lei în 2020 la 18,5 miliarde de lei în septembrie 2025.
La nivelul întregului sistem bancar, totalul creditelor noi acordate în 2025 a atins aproximativ 85 de miliarde de lei, din care creditele ipotecare noi au însumat circa 32 de miliarde de lei, în creștere cu 8% față de 2024, potrivit estimărilor bazate pe rapoartele Băncii Naționale a României. IRCC-ul pentru primul trimestru din 2026 se situează la 5,86%, în ușoară scădere față de maximul de 5,99% atins în T1 2024, cu o tendință de stabilizare în intervalul 5,80–5,90%.
Finanțarea de proiect: băncile specializate și modelele de creditare pentru dezvoltatori
Dincolo de creditarea ipotecară retail, un segment distinct și cu un profil de risc aparte îl reprezintă finanțarea de tip <<project finance” acordată direct dezvoltatorilor imobiliari. Aceasta presupune acordarea de credite pentru achiziția de terenuri, construcție și finalizarea proiectelor rezidențiale sau comerciale, cu garanții constituite în principal din activele proiectului, nu din patrimoniul acționarilor.
Libra Internet Bank s-a poziționat în ultimul deceniu ca unul dintre cei mai activi finanțatori specializați în proiecte rezidențiale din România. Strategia de nișă adoptată de bancă începând cu 2014, orientată explicit spre dezvoltatorii imobiliari, i-a permis să construiască un portofoliu de finanțări pentru aproximativ 25.000 de apartamente. Concret, banca a acordat în septembrie 2025 o finanțare de 35,5 milioane de euro pentru faza a 6-a a ansamblului Exigent Plaza Residence din vestul Capitalei, proiect cu 738 de locuințe, și a susținut cu 20 de milioane de euro proiectul HILS Sunrise, un ansamblu al HILS Development. De asemenea, banca a acordat 119 milioane de lei pentru proiectul Scala Sopor din Cluj-Napoca.
Raiffeisen Bank se numără printre puținele bănci cu o structură dedicată finanțării proiectelor imobiliare, oferind credite pe termen mediu și lung, cu garanții constituite din activele companiei de proiect și cu recurs limitat asupra acționarilor. Banca poate accesa, pentru proiecte de mari dimensiuni, și capacitățile de finanțare ale Raiffeisen Bank International, ceea ce îi conferă avantajul unor tichete mai mari de finanțare.
Băncile cu rețea corporativă extinsă, precum BCR, BRD și UniCredit Bank, sunt active pe segmentul finanțărilor pentru proiecte mari sau mixte. Un exemplu concret: One United Properties a contractat în 2024 un credit de 17,5 milioane de euro de la UniCredit Bank pentru proiectele sale hoteliere din București (Mondrian și Hoxton), cu garanții constituite din terenuri, clădiri, creanțe și conturi bancare. Aceeași companie a contractat, prin intermediul filialei One Technology District, două facilități financiare: un împrumut de 37,5 milioane de euro de la Erste Group Bank AG și o facilitate de TVA de circa 4 milioane de euro de la BCR.
tbi bank acoperă segmentul de mijloc al pieței, concentrându-se pe finanțarea dezvoltatorilor imobiliari mici și mijlocii cu proiecte rezidențiale. Banca a participat activ în ultimii ani în finanțarea unor proiecte rezidențiale finalizate cu succes, cu structuri de finanțare personalizate, adaptate fiecărui proiect în parte.
Legea Nordis: schimbare de paradigmă în finanțarea imobiliară
Adoptată în noiembrie 2025 și intrată în vigoare la finalul aceluiași an, Legea nr. 207/2025 – denumită în piață <<Legea Nordis’, ca urmare a scandalurilor imobiliare în care sute de cumpărători au pierdut avansuri semnificative – reprezintă cea mai importantă schimbare legislativă din sectorul rezidențial din ultimii ani. Legea limitează avansurile pe care le pot colecta dezvoltatorii de la cumpărători: maxim 5% la rezervare, maxim 25% după finalizarea structurii de rezistență și maxim 20% după instalații. Totodată, obliga dezvoltatorii să utilizeze conturi bancare dedicate fiecărui proiect, din care plățile se efectuează exclusiv cu aprobarea dirigintelui de șantier.
Impactul legislativ este profund: până la adoptarea legii, numeroși dezvoltatori foloseau avansurile colectate de la cumpărători drept principală sursă de finanțare a construcției, eliminând astfel nevoia de credit bancar. Această practică, deși frecventă, expunea cumpărătorii la riscuri majore, inclusiv celui ca banii lor să fie utilizați pentru proiecte diferite sau să nu fie suficienți pentru finalizarea construcției. Intrarea în vigoare a Legii Nordis marchează, potrivit analiștilor de la Economica.net, <<sfârșitul epocii în care un proiect rezidențial putea fi finanțat preponderent din banii clienților înainte de a exista faptic”.
Consecința directă este orientarea sectorului spre finanțarea bancară. Marius Băițelu, CEO al GKM Group, a estimat că <<Legea Nordis va duce, inevitabil, la o scădere a ofertei pe termen scurt, prin dispariția proiectelor mici și riscante, și la o posibilă creștere a prețurilor, cauzată de costurile de finanțare bancară care vor înlocui creditarea de la client”. Băncile, recunosc experții, nu au în mod tradițional un apetit ridicat pentru finanțarea construcțiilor rezidențiale, impunând criterii stricte de eligibilitate și garanții solide. Legea accelerează astfel o selecție naturală în piață: rămân jucătorii cu bilanțuri solide, capabili să acceseze creditele bancare și să susțină costul finanțării.
One United Properties, cel mai mare dezvoltator listat la Bursa de Valori București, este un caz ilustrativ al adaptării la noul cadru. Cofondatorul Victor Căpitanu a anunțat că vânzările de apartamente <<pe hârtie” – unități vândute înainte de startul construcției, cu rol de finanțare a achiziției terenului – au însumat 26,5 milioane de euro în 2025, față de 16,9 milioane de euro în 2024, dar că, din 2026, aceste vânzări nu vor mai fi posibile. Compania va finanța achizițiile viitoare de teren fie prin fonduri proprii, fie prin atragerea de investitori minoritari. În acest context, fondatorii One United Properties au înregistrat la BNR o instituție de creditare proprie, Union Credit IFN, cu un capital social de 3,3 milioane de euro, cu scopul declarat de a oferi finanțări imobiliare companiilor, nu doar clienților One.
Finanțare alternativă: crowdfunding și IFN-uri imobiliare
Pe fondul restricțiilor impuse de Legea Nordis și al selectivității ridicate a băncilor în finanțarea proiectelor rezidențiale, piața alternativă câștigă teren. Stock.estate, prima platformă de crowdlending imobiliar reglementată de Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF) din România, a atras de la lansare (începutul anului 2024) până la începutul anului 2026 un total de 4,1 milioane de euro, din care 2,4 milioane de euro în ultimele șase luni ale perioadei analizate. Platforma oferă tichete de finanțare între 300.000 și 1 milion de euro, cu colateral ipotecar, pozitionându-se ca sursă complementară sau de înlocuire parțială a avansurilor tradiționale. Obiectivul asumat pentru 2026 este atingerea unui volum de 10–12 milioane de euro.
Apariția acestor surse alternative reflectă o nevoie structurală a pieței. Băncile mari sunt prudente și impun condiții riguroase, ceea ce lasă un segment semnificativ de proiecte mici și medii fără acces la finanțarea tradițională. IFN-urile și platformele de crowdfunding completează acest gol, asumând riscuri mai mari, în schimbul unor randamente superioare pentru investitori.
Proiecte de referință și structuri de finanțare sindicalizată
Piața marilor proiecte imobiliare din România se caracterizează prin utilizarea unor structuri de finanțare complexe, ce implică deseori mai mulți finanțatori. Banca Transilvania a continuat în 2025 să fie lider și aranjor al facilităților sindicalizate în sectoare-cheie ale economiei, inclusiv în imobiliare. Creditul sindicalizat permite dispersia riscului între mai multe instituții bancare și accesul la volume de finanțare care depășesc capacitatea unui singur creditor.
Piața de investiții imobiliare a fost dominată în 2024 de activele industriale, cu un volum de aproape 300 de milioane de euro, marcând un an record pentru această categorie. Cea mai importantă tranzacție a inclus vânzarea portofoliului industrial al Globalworth pentru 278 de milioane de euro, realizată în două acorduri separate. Aceste tranzacții de amploare necesită structuri de finanțare sofisticate, deseori cu participarea băncilor internaționale sau a fondurilor de investiții alături de băncile locale.
Segmentul rezidențial premium al Capitalei a atras proiecte de referință. One United Properties anunța, printr-o tranzacție revelată de Ziarul Financiar, un proiect de 400 de milioane de euro în București, cu blocuri de până la 33 de etaje. Finanțarea acestor proiecte de anvergură implică, de regulă, combinarea capitalului propriu al dezvoltatorului cu credite bancare de tip project finance și, uneori, cu atragerea de co-investitori sau fonduri de private equity.
Riscuri și provocări pentru sistemul bancar
Implicarea băncilor în finanțarea imobiliară nu este lipsită de riscuri. Rata creditelor neperformante (NPL) rămâne un indicator urmărit cu atenție: Banca Transilvania raporta, la finalul anului 2025, o rată NPL de 2,40%, cu un grad de acoperire cu provizioane totale de 178,9%, reflectând o poziție prudentă. Costul riscului la nivelul BT se menținea sub 1% (0,59%), un semnal de calitate bună a portofoliului.
Un risc specific segmentului de finanțare a dezvoltatorilor este dependența de ritmul vânzărilor rezidențiale. Dacă vânzările de apartamente încetinesc semnificativ, capacitatea dezvoltatorilor de a rambursa creditele este afectată, cu posibile repercusiuni în bilanțurile băncilor. Contextul macroeconomic din România, marcat de incertitudine politică și de un cost de risc ridicat generat de dezechilibrele fiscale, amplifică aceste vulnerabilități, potrivit analiștilor Colliers pentru 2025.
Un alt factor de presiune îl reprezintă evoluția dobânzilor. Creditele de proiect acordate dezvoltatorilor sunt, în general, la dobânzi variabile, indexate la IRCC sau la rate de referință europene. O creștere bruscă a dobânzilor poate eroda marjele de profitabilitate ale proiectelor și poate face ca serviciul datoriei să devină oneros pentru dezvoltatori, afectând indirect calitatea portofoliilor bancare.
Tendințe și perspective pentru 2026
Perspectivele pieței imobiliare pentru 2026 sunt mixte. Pe de o parte, cererea de locuințe rămâne ridicată, susținută de un deficit structural de locuințe în marile orașe românești și de creșterea puterii de cumpărare. Pe de altă parte, Legea Nordis impune o perioadă de adaptare atât pentru dezvoltatori, cât și pentru bănci, care trebuie să își reconfigureze produsele și procesele de analiză.
Băncile vor trebui să gestioneze un volum potențial mai mare de cereri de finanțare de proiect, pe măsură ce dezvoltatorii trec de la avansurile-clienți la creditul bancar. Aceasta va necesita extinderea echipelor de analiză specializate și rafinarea modelelor de risc pentru finanțarea imobiliară de proiect. Băncile cu expertiză deja acumulată – precum Libra Internet Bank, Raiffeisen Bank sau tbi bank – sunt avantajate față de concurentele lor mai puțin implicate în acest segment.
Consolidarea pieței, cu dispariția jucătorilor mici incapabili să acceseze creditele bancare, va conduce probabil la o scădere a ofertei pe termen scurt și la o presiune ascendentă asupra prețurilor apartamentelor. Pentru sistemul bancar, implicarea crescută în finanțarea sectorului imobiliar reprezintă o oportunitate de creștere, dar și o responsabilitate crescută în gestionarea riscurilor asociate.
Concluzie
Relația dintre sistemul bancar și sectorul imobiliar din România intră într-o fază nouă, marcată de reglementare mai strictă, profesionalizare și concentrare. Băncile nu mai sunt doar finanțatori pasivi ai cumpărătorilor de locuințe, ci parteneri activi în construcția și livrarea proiectelor rezidențiale și comerciale. Legea Nordis, deși cu efecte tranzitorii perturbatoare, creează premisele unui sector imobiliar mai matur și mai transparent, în care finanțarea bancară devine coloana vertebrală a dezvoltării. Sistemul bancar românesc dispune de capitalul și de expertiza necesare pentru a prelua acest rol, iar datele financiare din 2025 confirmă că apetitul pentru creditarea imobiliară rămâne solid.
Surse:
1. Colliers Romania – Raport anual piața de investiții imobiliare 2024, publicat în CECCAR Business Magazine, februarie 2025. URL: https://www.ceccarbusinessmagazine.ro
2. BankingNews – Topul băncilor pe piața de credite ipotecare, ianuarie 2026. URL: https://bankingnews.ro/topul-bancilor-credite-ipotecare.html
3. BankingNews – Banca Transilvania: rezultate financiare 2025, februarie 2026. URL: https://bankingnews.ro/banca-transilvania-rezultate-financiare-2025.html
4. StartupCafe – Grupul BT în 2025: Rezultate financiare solide și creștere peste media pieței, februarie 2026. URL: https://startupcafe.ro
5. Mediafax / Libra Internet Bank – Finanțare de 35,5 milioane euro pentru Exigent Plaza Residence, septembrie 2025. URL: https://www.mediafax.ro
6. Libra Internet Bank – Pagina dedicată creditelor Real Estate. URL: https://www.librabank.ro/credite-real-estate
7. Raiffeisen Bank – Finanțarea proiectelor imobiliare. URL: https://www.raiffeisen.ro
8. ExpertCredit – Statistici credite România 2026 (IRCC, volume, piața bancară). URL: https://credite.cc/blog/statistici-credite-romania-2026.html
9. Puterea.ro – One United Properties și riscurile proiectului One Technology District, februarie 2025. URL: https://www.puterea.ro
10. Economica.net – Efectul Legii Nordis: One United Properties, februarie 2026. URL: https://www.economica.net
11. Profit.ro – Fondatorii One United Properties și IFN Union Credit, 2026. URL: https://www.profit.ro
12. Profit.ro – Stock.estate: creștere accelerată în 2025, volum 4,1 milioane euro, ianuarie 2026. URL: https://www.profit.ro
13. Capital.ro – Impactul Legii Nordis asupra dezvoltatorilor și cumpărătorilor. URL: https://www.capital.ro
14. Antena3 / Agerpres – Cum influențează Legea Nordis piața imobiliară, declarații CEO GKM Group, decembrie 2025. URL: https://www.antena3.ro
15. Economica.net – Legea Nordis, un test de stres pentru piața imobiliară, decembrie 2025. URL: https://www.economica.net
16. Business24.ro – One United Properties: vânzări parțiale și parteneriate pentru portofoliul hotelier, mai 2026. URL: https://business24.ro
17. Bursa.ro – Piața imobiliară 2026: cerere ridicată, prețuri în creștere și oportunități de investiții, decembrie 2025. URL: https://www.bursa.ro
18. Banca Națională a României (BNR) – Date statistice privind IRCC și creditarea bancară. URL: https://www.bnr.ro
